La clause pénale dans un contrat de réservation est réputée non écrite

Contrat de réservation : dépôt de garantie ou clause pénale ?

Dans le « secteur protégé », si les parties concluent un avant-contrat avant le contrat définitif, il doit s'agir du contrat préliminaire prévu par les dispositions du Code de la construction et de l'habitation.

Aux termes de l'article L 261-15 du CCH, « la vente prévue à l'article L 261-10 peut être précédée d'un contrat préliminaire par lequel, en contrepartie d'un dépôt de garantie, le vendeur s'engage à réserver à un acheteur un immeuble ou une partie d'immeuble ».

Ce contrat est le seul avant-contrat qui puisse être conclu avant une vente d'immeuble à construire du secteur protégé. « Est nulle toute autre promesse d'achat ou de vente » (CCH, art. L 261-15, in fine).

En outre, toute clause contraire aux dispositions de l'article L 261-15 du Code de la construction et de l'habitation est réputée non écrite (CCH, art. L 261-16).

• Lorsque le contrat de réservation ne prévoit pas le versement d’un dépôt de garantie, mais prétend lui substituer  une clause pénale, cette clause pénale est réputée non écrite. C’est la décision de la Cour d’appel d’Aix-en-Provence du 21 novembre 2013 (RG N° 2013/680).

"Mais attendu que la clause pénale signée par Mme E. ne prévoit le versement de somme qu’à défaut de régularisation de l’acte authentique de vente ; qu’elle vient bien sanctionner une obligation contractuelle d’acquérir, alors qu’en matière de vente d’immeubles à construire, les dispositions de la loi sont d’ordre public ;

Attendu que si les parties passent une convention avant le contrat définitif, il ne peut s’agir que du contrat prévu à l’article L. 261-15 du code de la construction et de l’habitation : « La vente prévue à l’article L. 261-10 peut être précédée d’un contrat préliminaire par lequel, en contrepartie d’un dépôt de garantie, le vendeur s’engage à réserver à un acheteur un immeuble ou une partie d’immeuble » que ce contrat est le seul avant-contrat qui puisse être conclu avant une vente d’immeuble à construire du secteur protégé et que ce texte in fine ajoute expressément qu’« Est nulle toute promesse d’achat ou de vente » ;

Attendu qu’en application de l’article L. 261-16, toute clause contraire aux dispositions de l’article L. 261-15 du code de la construction d’une habitation est réputée non écrite ; que le réservataire qui n’acquiert pas, doit payer une sorte de dédit consistant dans l’abandon au réservant de son dépôt de garantie qui est placé sur un compte au nom du réservataire ; que ce dernier ne peut avoir l’obligation d’acquérir, fût-ce par convention ; que le dépôt de garantie constitue seulement une sorte d’indemnité d’immobilisation pour le réservant;

Attendu que le réservataire ne s’engageant pas à acquérir, la stipulation d’une clause pénale pour sanctionner son refus d’acquérir au sens de l’article 1229 du code civil est prohibée ;

Attendu que la clause pénale du contrat de réservation signé par Mme E. est réputée non écrite et qu’il ne peut en être tiré aucun effet juridique ;

Attendu que le réservant qui, comme au cas d’espèce, s’est abstenu de solliciter le versement d’un dépôt de garantie, se prive lui-même du bénéfice de quelque contrepartie de la part du réservataire ;

Attendu le réservant ne peut davantage contrevenir aux dispositions légales en sollicitant une indemnité sur le fondement de l’article 1382 du code civil “pour rupture brutale des négociations, en refusant jusque là de se délier de ses engagements et en maintenant l’intimée dans ses obligations de délivrer le bien réservé”, aucune faute civile pouvant être relevée contre Mme E. qui se borne à tirer profit de la carence du réservant ». 

Le réservant qui ne sollicite pas le versement d’un dépôt de garantie renonce donc nécessairement à toute contrepartie de la part du réservataire, et il ne peut contourner ces dispositions légales d’ordre public en stipulant une clause pénale.

• Le réservataire peut renoncer à acquérir, en perdant son dépôt de garantie (sauf motif légitime reconnu par la loi).

Le réservataire n’ayant pas l'obligation d'acquérir, la stipulation d’une clause pénale n’est pas possible. En effet, les clauses pénales sont les clauses par lesquelles les contractants évaluent forfaitairement et par avance les dommages-intérêts qui seront dus en cas d'inexécution.

Cf. article 1152 du Code civil concernant les dommages contractuels, précisant que « lorsque la convention porte que celui qui manquera de l'exécuter payera une certaine somme à titre de dommages-intérêts, il ne peut être alloué à l'autre partie une somme plus forte ni moindre. Néanmoins, le juge peut, même d'office, modérer ou augmenter la peine ».

Cf. encore les articles 1226 et 1229, précisant que « la clause pénale est celle par laquelle une personne, pour assurer l'exécution d'une convention, s'engage à quelque chose en cas d'inexécution » et que « la clause pénale est la compensation des dommages-intérêts que le créancier souffre de l'inexécution de l'obligation principale ».

 Denis PERIANO, avocat associé.